Valorisation et gestion des actifs sous stress

OBJECTIFS


▪ Savoir définir un actif immobilier sous «stress» et connaître les liens avec le financement
▪ Analyser les indicateurs de stress et les liens avec la valorisation des actifs
▪ Connaître les modes de gestion du point de vue du propriétaire et de celui du banquier
▪ Maîtriser la rédaction des contrats de financement sur les aspects gestion du stress
▪ Identifier des modes et les stratégies de sortie et de gestion de crise
▪ Savoir apprécier les méthodes d'évaluation des actifs

ATOUTS


▪ Revue de documents standards
▪ Illustration par des analyses de cas spécifiques

CONSEILLÉ AUX


▪ Investisseurs dans le secteur immobilier
▪ Analystes et gérants juniors en gestion de portefeuille d'actifs immobiliers
▪ Chargés d'affaires Immobilier
▪ Équipes de financement bancaire dans le secteur immobilier

• PROGRAMME

Introduction
▪ Définition du « stress » : perte de valeur et / ou de revenus, besoins de CAPEX, questions liées à l'actionnariat
▪ Le cas spécifique du promoteur
▪ Risque de défaut et mise en place de ratios à respecter
▪ Évaluation des actifs, un outil essentiel pour le banquier Problématique de l'acquisition
▪ Évaluation par un tiers : une demande des banques seniors
▪ Indicateurs de stress dès le term sheet bancaire : une vraie contrainte pour l'emprunteur dans un marché immobilier orienté à la baisse Exercice pratique . Étude d'un term sheet standard Principaux indicateurs de stress
▪ Obligations d'information à la charge de l'emprunteur
▪ Ratios de couverture des intérêts et du service de la dette (éléments pris en compte et portée du ratio) Exemple pratique de rédaction
▪ Ratios liés à l'encours du prêt (LTV, LTC)
▪ L'effet significatif défavorable (ou clause MAC) Modalités d'évaluation des actifs
▪ Évaluation du bien en fonction de son usage
▪ Modalités de calcul des ratios (méthodes d'évaluation) Exemple pratique . Bilan-promoteur, DCF, capitalisation . Problématiques spécifiques de la gestion locative (renouvellement ou résiliation des baux)
▪ Évaluation et stratégie Conséquences et gestion du stress
▪ Le stress est une source de conflit entre les prêteurs et l'emprunteur
▪ Non-respect des ratios, en principe un cas de défaut ou un cas défaut potentiel
▪ Possibilités de « cure » pouvant être offerte par la documentation financière et les demandes formulées par les emprunteurs (« waivers »)
▪ Problématique du cas de défaut potentiel et des défaillances multiples (manquements à plusieurs ratios)
▪ La mise en OEuvre des conventions de subordination par le prêteur, un outil de pression sur l'emprunteur Exemple pratique . Revue d'une demande de « waiver » en cas de non-respect d'un ratio Stratégie de sortie de crise
▪ Une question cruciale : la confiance
▪ Importance des scénarios en vue d'une gestion graduelle du stress et de l'évaluation pour déterminer la stratégie
▪ Choix de l'emprunteur (garder l'actif ou le transférer aux prêteurs)
▪ Dilemme du banquier (mise en exigibilité anticipée) et voie de la cession de créance non-performante
▪ Approche judiciaire Exemple pratique . Analyse du dossier COEur Défense Opportunités d'investissement ?
▪ Rachat de portefeuilles de créances
▪ Quelle stratégie pour les asset managers ? Exemple pratique . Revue de plusieurs opportunités d'investissements en Europe