Ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières

Monter le dossier financier d'une opération immobilière

Opérations à court terme (promotion, rénovation…) et à long terme (investissement locatif, valorisation…).

Études préalables et montage du dossier.

Bilan provisoire/examen des risques et des potentialités/bilan définitif.

Caractéristiques communes des opérations immobilières.

Flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme.

Flux de financement/autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation).

Fonctions particulières d’Excel® (matrices et transposition, fonctions logiques…).

Ordonnancement des feuilles de calcul (paramètres généraux, ventes, commercialisation, coûts, avancement).

Détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel.

Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d’une opération de promotion-construction

Outils mathématiques d'analyse financière.

Mesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI).

Délai de récupération du capital investi (pay back)/valeur actuelle nette (VAN)/taux de rendement interne (TRI).

Fonctions particulières d’Excel® (puissance négative, VPM, TRI…).

Cas pratique : calculer un ROI, le pay back, une VAN, un indice de profitabilité, un TRI

Quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? Effet de levier de l'endettement (ou effet massue).

Quand recourir à l'emprunt ? Les différents types d’emprunts et instruments financiers (swap, cap…).

Mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilité.

Cas pratique : simulations financières et incidences du financement

Coût de l’investissement/entretien récurrent et gros entretien.

Perspectives locatives/le problème de la vacance des locaux/incidences fiscales (TVA, impôts directs…).

Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d’investissement immobilier à LT

Risque propre aux flux/risque sur le capital/répartir les risques entre les différents actifs.

Fonctions d’Excel® d’analyse des risques (sensibilité et analyse de scenarii).

Tests d’hypothèses : dans une opération court terme et dans une opération long terme.

Étude de cas : exemples de risque propre au flux