Etre Responsable de montage d'opération immobilière + Option ENFI Financement d'une opération de promotion immobilière

contenu

I. Tronc commun : être Responsable de montage d'opération immobilière - 13 jours


A. Droit de l'urbanisme : les règles fondamentales (2 jours)

1. Les acteurs de l'urbanisme

• communes, départements et régions

• ABF, commission de sécurité et des sites

• DDT, établissements mixtes, SEM

• rôle du préfet et contrôle de la légalité

2. Réglementation et planification de l'usage du sol

• inventaire des différents textes applicables (Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, DTA, PIG, OIN, PSMV…)

• réglementation locale : SCOT, POS/PLU et carte communale

• hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées

• impacts de la loi Grenelle II et de la loi ALUR

• les procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, PUP, expropriation…)

Partage d'expériences : échanges autour des différents documents d'urbanisme : POS/PLU, SCOT

3. Contrôle de l’usage des sols : les autorisations d’urbanisme

• certificats d'urbanisme

• permis de construire, permis d'aménager et déclaration préalable

• leurs domaines d'application respectifs et les pièces obligatoires requises

• instruction et délais de validité

• rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait

• questions liées à la régularisation de la construction et la conformité

• cas des secteurs sauvegardés

• incidences de la réforme de l'urbanisme commercial

Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral

4. Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier

• taxe d'aménagement et versement pour sous-densité

• maintien des autres régimes (participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive)

• taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles

5. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme

• contentieux administratif

• contentieux civil

• contentieux pénal

B. Permis de construire : comment l'obtenir ? (2 jours)

1. Champ d’application du permis de construire

• travaux soumis à permis de construire

• les cas où une déclaration de travaux suffit

• dispense d'autorisation

• différence entre permis de construire et permis d'aménager (lotissement)

2. Etapes préalables à l’élaboration du dossier

• point sur les règles d'urbanisme s'imposant aux demandes de PC

• identifier les documents à consulter avant la demande

• opportunité d’un certificat d'urbanisme créateur de droits acquis

3. Monter un dossier complet

• auteur de la demande

• nature des travaux et destination des constructions

• recours obligatoire à l’architecte

• descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site

• projet architectural

• étude d'impact

Cas pratique : lister les pièces constitutives d'un dossier de PC complet

4. Règles d'instruction et de délivrance du permis

• autorités et organismes compétents

• étapes clés de l’instruction du dossier

• intervention de l’ABF : pouvoirs légaux d’intervention, portée de sa décision et recours possibles

• délais d'instruction

• permis exprès et permis tacite

• articulation avec les législations de l'urbanisme commercial et des ICPE

5. Taxe d'urbanisme

• point sur les principales taxes d'urbanisme

• dates d'exigibilité

6. Démarrage du chantier après l’obtention du PC

• conditions d'affichage

• déclarer l’ouverture de chantier / l’achèvement des travaux

• rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers

• règles de péremption

7. Que faire en cas de modification du projet ?

• permis modificatif ou permis nouveau

• permis en régularisation

• retrait de permis

Cas pratique : extension d’un bâtiment existant non conforme

8. Contentieux du permis

• recours gracieux, recours en excès de pouvoir, référé suspension : définition et champ d'application

• recours des tiers, délais de recours et conditions de recevabilité

• contentieux civil et pénal

Cas pratique : analyse de jurisprudences récentes portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)


C. Etudes préalables et pré-opérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement (1 jour)

1. Quels sont les objectifs des études préalables et pré-opérationnelles ?

• pour le maître d'ouvrage

• pour les autres acteurs à l'opération de construction envisagée

• un outil de motivation de la programmation

• une aide à la décision de lancement

Etude de cas : construire un tableau de décision de lancement des études

2. La méthode multicritère

• les risques du site

• étude du lieu d'implantation

• modularité des espaces

• panorama des principaux équipements

• estimation de la durée de vie des ouvrages

• importance de la maintenance

• importance de l'entretien

• les règles d'urbanisme et de fiscalité

Etude de cas : analyser puis s'approprier un tableau d'analyse multicritère

3. Les différentes études de faisabilité

• les enjeux

• quelle méthodologie mettre en place ?

• affiner ses objectifs

• choisir ses options

• quelles sont les options dites « classiques » ?

• synthèse du programme et validation

Atelier :
- concevoir un bilan prévisionnel
- établir un calendrier de trésorerie
- construire un phasage calendaire


D. Construction - réhabilitation : les étapes clés du montage d'opérations immobilières (2 jours)

1. Contexte du montage d’opération

• aspect foncier de l’opération : constructibilité et fiscalité de la zone

• outils de programmation de l’opération

• définir et répartir les rôles entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les différents intervenants obligatoires

• impact du développement durable

2. Etape administrative : les règles applicables aux autorisations de construire

• permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable…

• cas des immeubles de grande hauteur

• changement d’affectation de locaux

3. Phase contractuelle du montage d’opération

• types de marchés

• rédiger les clauses d’indexation, de révision et d’actualisation

• pièces constitutives du marché

• application des normes

• contrats d’architecte

• contrats de contrôle technique

• contrats d’entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, entreprise mandataire commun

• précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance

4. Gérer les litiges en cours de chantier

• réagir en cas de "mise en faillite" de l’entreprise prestataire

• solutions pour sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise

• intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux

• réceptionner les travaux en préservant ses voies de recours

• relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais

5. Paiement du prix par le maître d’ouvrage

• variations prévisibles du prix, indices et actualisation

• vérifier les situations de paiement

• modalités de paiement et retenues de garanties

• justifications et sanctions au non-paiement du prix

6. Obligations des constructeurs à l’égard du maître d’ouvrage pendant l’opération

• respecter les règles de l’art

• renseigner et conseiller

• exécuter les travaux prévus

• tenir les délais prévus

• conséquences pratiques de ces obligations

7. Réceptionner les travaux

• enjeux de la réception

• déclencher l’acte de réception

• réagir face aux désordres apparents

8. Mettre en œuvre les garanties après la réception des travaux

• garantie de parfait achèvement

• garanties biennale et décennale des malfaçons

• garantie trentenaire

• dommages intermédiaires

• exonérations de responsabilité

• stratégie à adopter pour préserver ces garanties

E. L'ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)

1. Monter le dossier financier d'une opération immobilière

• budget des études préalables à l'opération

• perspectives préalables

• bilan prévisionnel

• bilan des risques et des potentialités

• bilan définitif

2. Déterminer les flux de trésorerie (cash flow)

• dépenses d'investissement

• coûts concessionnaires (électricité, gaz, eau…)

• revenus d'activité et d'autofinancement

• flux de financement

• autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)

3. Calculer la rentabilité financière

• outils d'analyse financière

• mesurer la rentabilité d'un investissement

• taux de rendement moyen (ROI)

• délai de récupération du capital investi (pay back)

• valeur actuelle nette (VAN)

• taux de rendement interne (TRI)

Atelier : simulations financières
1- calcul d'un ROI 2 - calcul du pay back 3 - calcul d'une VAN 4 - calcul d'un indice de profitabilité 5 - calcul d'un TRI
4. Financer l'investissement

• quelle stratégie privilégier et avec quels outils ?

• effet de levier de l'endettement

• quand recourir à l'emprunt ?

Etude de cas : exemples chiffrés de financement par crédit-bail immobilier

5. Gérer les risques inhérents à l'investissement

• risque propre aux flux

• risque sur le capital

• répartir les risques entre les différents actifs

Etude de cas : exemples chiffrés de risque propre au flux


F. Maîtrise d'ouvrage : anticiper et gérer les risques et responsabilités d'une opération immobilière (2 jours)

1. Quels dommages peuvent être causés à l’occasion de l’opération de construction ?

• aux tiers, au voisinage

• aux usagers du bâtiment

• aux salariés de l’entreprise

• aux bâtiments environnants et à la construction elle-même

2. Dans quelles circonstances peut-il y avoir responsabilité ?

• dommages provenant d'un fait personnel, du fait d'employés, de sous-traitants…

• dommages causés par du matériel de chantier

Cas pratique : identifier, grâce à des exemples issus de la jurisprudence récente, les situations de mise en responsabilité du constructeur

3. Identifier les cas de responsabilité civile

• fait déclenchant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle

• comment s’engage la responsabilité contractuelle ?

• responsabilité des fournisseurs et des fabricants, le cas des EPERS

• incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?

• dommages causés par le bâtiment : la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?

4. Eviter le risque pénal

• délits non intentionnels applicables aux accidents de construction

• infractions pénales propres à l’activité de construction

• impacts de la délégation de pouvoirs en matière pénale

Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée

5. Se désengager de sa responsabilité

• utiliser efficacement les actions récursoires

• cas d’exonération légale

• effet de la force majeure

• clauses limitatives de responsabilité

• faute de la victime

6. Faire jouer les garanties et assurances

• garantie décennale : dommages couverts et personnes pouvant être mises en cause

• garantie de parfait achèvement, une responsabilité privilégiant la réparation en nature

• concours entre assurances, responsabilité décennale et responsabilité civile

G. Sous-traitance dans la construction : obligations contractuelles et sociales (1 jour)

1. Notion de sous-traitance

• place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics

• distinction et combinaison éventuelle entre sous-traitance et cotraitance

• critères de qualification

• étendue de la sous-traitance

Cas pratique : distinguer sous-traitance et cotraitance à partir de situations concrètes

2. Acteurs de la sous-traitance

• entrepreneur principal

• sous-traitant

• sous-traitant de second rang et sous-traitants de rang inférieur

• maître d'ouvrage

3. Liens entre les acteurs

• liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant

• absence de liens contractuels entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant

• obligations légales entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant

• agrément du sous-traitant par le maître d'ouvrage

• obligations indirectes

• risque de requalification

Cas pratique : analyser la jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance

4. Obligations légales et contractuelles des parties

• ce que peut exiger le maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant

• importance du CCAP

• ce que peut exiger l'entreprise qui veut sous-traiter, ce qu'elle ne peut pas faire

• droits et obligations du sous-traitant

• règles liées à la sécurité du chantier (CHSCT, règlement sécurité, coordination SPS…)

Cas pratique : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions qui en découlent

5. Conditions financières

• déterminer le prix

• prix forfaitaire et augmentation du prix en cours de marché

• modalités de paiement du sous-traitant

• les apports de la loi MURCEF

• que se passe-t-il en cas de faillite de l'entreprise principale ?

6. Résiliation du contrat de sous-traitance

• causes possibles

• que faire en cas d'abandon de chantier ?

• devenir de l'ouvrage

• cas particuliers de la faillite du sous-traitant

7. Résolution des incidents survenant lors de l'exécution des prestations ou des travaux

• défaillance d'une partie (dépôt de bilan…)

• responsabilité des acteurs

• cas de sous-traitances en chaîne

• réparation des dommages

• mise en jeu des assurances

• requalification

• recours pour les tiers

Cas pratique : analyser l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage


H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres (2 jours)

1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale… que recouvrent ces notions ?

• définir un désordre de nature décennale

• les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité

• distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance

Exercice d'application : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale

2. Dommages couverts par une assurance

• dommages liés à la construction elle-même

• dommages intermédiaires

• dommages aux existants

• travaux sous-traités

• notion de dommages immatériels

• dommages causés par l’absence d’ouvrage

Cas pratique : identifier les dommages relevant de l’assurance dommages-ouvrages à partir de situations issues de jurisprudences récentes

3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage

• police unique de chantier

• assurance dommages-ouvrages

• contrat de constructeur non réalisateur

• contrat tous risques chantier

• contrat multirisque

4. Assurances de responsabilité des constructeurs

• contrat de responsabilité civile

• contrat de responsabilité décennale

5. Déclenchement de l'assurance dommages-ouvrages

• point de départ des garanties

• mise en œuvre des garanties

• franchise dommage-ouvrage

• subrogation

6. Règlement d’un sinistre relevant de l’assurance de responsabilité décennale

• point de départ des garanties

• garantie décennale obligatoire en capitalisation

• exclusions de garantie

• causes d'exonération de la responsabilité décennale

7. Estimation et réparation du dommage

• expertise amiable légale de la dommage-ouvrage

• interruption du délai de garantie

• prescription en matière d'assurance

Exercice d'application de synthèse : valider les connaissances acquises tout au long de la formation au moyen d'un QCM ¤


II. Option : financement d'une opération de promotion immobilière (Cette option est assurée par l'ENFI) - 2 jours

1. Contexte actuel du marché de la promotion immobilière

• rappel historique

• renouvellement des acteurs

• évolution des pratiques

• situation actuelle, point d’actualité

2. Analyse du risque, principes et méthodologie

• les différents types d’intervenants

• la connaissance du promoteur

• l’appréciation de l’opération à financer ou à garantir

• la détermination des modalités d’intervention

• le financement corporate

• la tarification bancaire

3. Caractéristiques des concours, contractualisation

• cadre juridique de l’opération

• principaux items : objet, montant, durée, conditions financières, conditions de mise en force

• garanties réelles

• garanties personnelles et notion de recours

4. Développement et financement des actifs tertiaires

• rappel des méthodes et valorisation des actifs tertiaires

• focus programmes de bureaux

• focus locaux commerciaux

• montages et prises de risques

• « Point de vue du banquier »

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