Etre Gestionnaire d'immeubles de logement (Property manager)

contenu

A. Baux d’habitation : réglementation et pratique (2 jours)

1. Connaître le cadre juridique du bail d'habitation

• Code civil, loi de 1948, loi de 1989, loi ALUR…, identifier le régime applicable au logement loué

• baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : les dispositifs applicables

• notion de décence du logement et ses conséquences

• la déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé

• la question de la sous-location

• droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours

2. Négocier le bail et prendre des garanties

• pièces justificatives : que demander au candidat locataire ?

• refus de louer et fondements : critères de discrimination

• rôle et montant du dépôt de garantie

• GUL, assurances loyers impayés et caution solidaire

• rédiger une clause résolutoire efficace

Cas pratique : rechercher l'erreur de rédaction d'une clause résolutoire

3. Etablir le bail et déterminer le montant du loyer

• colocation, PACS, mariage…, les pièges à éviter lors de la rédaction et la signature du bail

• mise en œuvre du bail type défini par décret (à l'heure où nous écrivons ces lignes le décret est en attente de parution)

• clauses obligatoires à insérer - clauses interdites : les nouvelles mentions imposées par la loi ALUR

• l'interdiction des clauses pénales

• durée du bail

• fixer le montant du loyer : les nouvelles règles de l'encadrement des loyers

• documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques

• que se passe-t-il en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Cas pratique : rechercher les erreurs ou omissions contenues dans un bail

4. Gérer les baux en cours

• charges récupérables : nouvelles règles et jurisprudences

• critères de ventilation des charges

• régularisation annuelle

• prescription des loyers et charges

• la clause travaux

• règles de répartition des travaux

• troubles de voisinage

• obligation de garantie du bailleur

Cas pratique : répartir les charges entre locataire et bailleur

5. Renouveler le bail

• identifier les points de vigilance

• proposer le renouvellement : les pièges de la procédure

• les nouveaux modes de fixation du loyer du bail renouvelé

6. Agir et réagir lors de la fin du bail

• réparations locatives

• que faire en cas d’abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?

• congés par le locataire et congés par le bailleur

• restitution du dépôt de garantie

• contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion

Cas pratique : analyser la validité d’une lettre de congé pour vendre


B. Etats des lieux de logements : comment les réaliser ? (1 jour)

1. Ce qu’il faut savoir avant l’entrée dans les lieux

• est-il obligatoire d’effectuer un état des lieux d’entrée ?

• intérêt pour les parties

• conséquences en cas d’absence d’état des lieux

• à quoi s’expose le bailleur qui refuse de réaliser l’état des lieux d’entrée ?

• que faire en cas de refus du locataire ?

• peut-on sous-traiter la réalisation de l’état des lieux ?

• à quel moment faut-il réaliser l’état des lieux d’entrée ?

• qui supporte les frais d'état des lieux ?

2. Garantir la validité de l’état des lieux d’entrée

• conditions de forme de l’état des lieux

• état des lieux types

• qui rédige l’état des lieux ?

• quel est son contenu indispensable ?

• les conditions de modifications par le locataire

Partage de pratiques : analyse critique des formulaires apportés par les participants

3. Transcription des désordres dans le constat d’entrée

• équipements

• revêtements

• supports (cloisons, murs, planchers, plafonds…)

• sécurité (garde-corps, circuits électriques, gaz)

• que faire en cas d’impossibilité de contrôle de certains équipements ?

• quels sont les compteurs à relever ?

4. Ce qu’il faut consigner lors de la sortie

• qualifier la nature des désordres et leur ampleur

• comment classifier les désordres ?

• que faire en cas de défaillance de l’une des parties ?

• comment réagir face au refus de signer le constat ?

• cas d’absence de constat d’entrée

• impact de la remise des clés – remise des clés par LRAR

5. Retenue sur dépôt de garantie

• comment chiffrer les travaux ?

• notion de durée de vie

• outils de chiffrage : les barèmes existants, les grilles de vétusté…

• pièces à joindre pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie

• faut-il réaliser effectivement les travaux ?

• délais de restitution du dépôt de garantie

• que faire en cas de contestation ?

• comment indemniser les désordres survenus après l’état des lieux de sortie ?

Atelier de synthèse : réaliser des chiffrages et analyser les résultats


C. Charges récupérables et réparations locatives en immobilier résidentiel (2 jours)

1. Fondements légaux de la récupération des charges

• les réparations locatives dans le Code civil

• comment passer des réparations locatives aux charges récupérables ?

• charges récupérables et réparations locatives dans la loi du 6 juillet 1989

• quand la loi du 6 juillet 1989 permet des charges forfaitaires

• les décrets du 26 août 1987 depuis la réforme du 31 décembre 2008

• difficultés d'application du décret charges récupérables et analyse jurisprudentielle

Cas pratique : déterminer le caractère récupérable ou non d'une charge

2. Les charges récupérables hors loi du 6 juillet 1989

3. Les différents contextes de la récupération et de la régularisation des charges

• immeuble monolocal

• immeuble collectif en monopropriété

• immeuble collectif en copropriété

4. La répartition des charges en copropriété

• distinction entre les catégories de charges

• analyse du principe de l'utilité

Cas pratique : répartir les charges de copropriété entre le bailleur et le locataire

5. La répartition des charges dans l'immeuble collectif en monopropriété

• quelles références légales ?

• exemples de répartitions

6. La régularisation et la révision des provisions – délais et justification

7. La récupération des charges en cas de changement de locataire

• arrêté provisoire et provision pour apurement

8. Chiffrage et règlement des réparations locatives

• confrontation des obligations d'entretien de chacune des parties

• impacts des accords collectifs de location

• utiliser les grilles de vétusté

• sur quelle base retenir le dépôt de garantie ?

9. Contentieux des charges récupérables et des réparations locatives

• recours amiable et recours contentieux

• délais de prescription

D. Assurances et gestion d’immeubles : gérer efficacement ses contrats et garantir la couverture des risques (2 jours)

1. Les trois grandes règles des contrats d'assurance de l'immobilier

• la classification des assurances de dommages

• le principe indemnitaire

• le régime financier de la répartition

2. Les contrats souscrits dans le cadre de la copropriété

• assurance de la collectivité

• assurance personnelle du copropriétaire

• assurance du locataire ou de l'occupant

• assurance responsabilité civile professionnelle du syndic

• clauses de renonciation à recours

Cas pratique : identifier les contrats à souscrire pour garantir les risques au sein d'une copropriété

3. Analyse des garanties en multirisque immeuble et habitation

• garanties de biens : incendie, événements annexes, garanties obligatoires, vol et vandalisme, dégât des eaux, bris des glaces, pertes financières

• garanties de responsabilités liées à l'occupation : responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire (les risques locatifs), responsabilité du propriétaire occupant partiel vis-à-vis des locataires ou recours des locataires, recours des voisins et des tiers, responsabilité du fait des bâtiments en ruine

• négociation des garanties, des extensions, des franchises, des cotisations

• éviter la résiliation par l'assureur

Cas pratique : étudier un sinistre incendie de sa survenance à son indemnisation

4. Assurance dommages-ouvrages, négocier son contrat

• qui doit souscrire l'assurance ?

• sanctions à la non-souscription

• nature des dommages couverts

• négociation des extensions et exclusions de garanties

• garanties de responsabilité civile décennale des constructeurs

• déclaration de sinistre et délais à respecter par l'assureur

5. Assurer les travaux dans la copropriété

• travaux soumis à l'obligation d'assurance

• réception des travaux, délais, forme et conséquences

• appliquer la garantie décennale et la garantie de bon fonctionnement

• savoir faire jouer la garantie de parfait achèvement

6. La gestion des sinistres

• rapport sinistre/prime

• déclaration de sinistre : obligations de l'assuré, sanctions des obligations de l'assuré, exclusions, rôle de l'expertise

• obligations de l'assureur

• convention CIDRE : champ d'application, prise en charge des dommages, principe de l'abandon de recours

• convention concernant l'expertise amiable contradictoire

Cas pratique : en cas de dégât des eaux, lister les principaux droits et obligations de chaque partie


E. Impayés de loyers d’habitation : recouvrement, pré-contentieux et contentieux (2 jours)

1. Identifier et mesurer le risque d’impayé

• prendre des garanties dès la signature du bail

• critères de choix du locataire, les limites à ne pas franchir

• quid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ?

• comment intégrer la GUL ?

• garantie à prendre en cas de renouvellement du bail

• gérer le changement de situation (financière, familiale…) du locataire en place

• repérer les signaux d’alerte et réagir immédiatement

Partage de pratiques : analyse des outils de détection du risque d'impayés mis en place au sein des entreprises des participants

2. Assurer et optimiser une solution amiable

• vérifier la situation du locataire

• obtenir le paiement direct des aides personnelles accordées au locataire

• négocier des délais

• mettre en place un échéancier

• mettre en œuvre la caution

• mise en œuvre de la garantie autonome

• agir parallèlement par voie judiciaire

Cas pratique : identifier les actions amiables à mener face à différentes situations d’impayés

3. Entreprendre une action en justice

• optimiser ses relations avec les huissiers et les avocats

• saisir le juge et représenter le bailleur

• conditions et délais de l’action

Cas pratique : dresser le calendrier des actions à mettre en œuvre

4. Recouvrer les sommes dues sans rupture du bail

• injonction de payer

• saisies et mesures conservatoires efficaces

• incidence du surendettement du locataire

5. Recouvrer les sommes dues avec rupture de bail

• dettes des locataires partis

• mise en œuvre des clauses résolutoires

• actions en résiliation

• délais et régime de l'expulsion ¤

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