Etre Gestionnaire d'immeubles commerciaux (property manager)

contenu

A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation (2 jours)

1. Cadre juridique du statut

• champ d’application

• conditions pour bénéficier du droit au statut

• distinguer le bail commercial du bail professionnel

• conventions d’occupation précaire, baux dérogatoires, domaine public

Partage de pratiques : prise de conscience des enjeux du bail commercial

2. Droits et obligations des parties

• les règles d'ordre public qui s'imposent aux parties

• l'obligation de délivrance du bailleur

• les aménagements contractuels

Etude de cas : à partir d'exemples de clauses, identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bail

3. Aspects financiers du bail

• fixer le loyer initial

• clauses d'indexation (ILC/ICC/ILAT)

• charges locatives

• révision triennale

• révision légale et clauses d’échelle mobile

Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer

4. Changement de destination des locaux

• activités connexes et complémentaires

• changement d'activité

• impact du règlement de copropriété

• demande de déspécialisation

• que faire en cas d’activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

• analyse des clauses usuelles

• information et opposition du bailleur

• que devient le bail principal ?

• obligations réciproques des parties

• le jeu du droit de préemption des communes

6. Réparations et entretien

• grosses réparations

• mise en conformité des locaux

• vétusté

Etude de cas : analyser la jurisprudence récente relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

7. Les annexes au bail commercial

• état des risques naturels, miniers et technologiques

• diagnostic de performance énergétique

• diagnostic amiante

• annexe environnementale

8. Résiliation du bail

• clause résolutoire

• résiliation judiciaire et amiable

• impact de la faillite du locataire

• saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial

• congé

• demande de renouvellement

• tacite prolongation

10. Exercice du droit au renouvellement

• conditions pour bénéficier du droit au renouvellement

• complications liées à la sous-location

Etude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

11. Loyer du bail renouvelé

• fixation à l’indice

• fixation à la valeur locative

12. Impacts du refus de renouvellement

• versement de l'indemnité d'éviction

• modalités de refus du renouvellement

• comment faire valoir le droit de reprise ?

B. Baux commerciaux : ateliers pratiques (1 jour)
Test : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM
Atelier 1 : clauses et contenu du bail

• analyser les clauses du bail et ses annexes

• déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie

• identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : renouvellement du bail

• que facturer et à quelle période ?

• quand et comment délivrer les actes ?

• quand et comment répondre aux courriers reçus ?

• indemnité d'éviction

• délais de prescription

Atelier 3 : défaillance financière du locataire

• précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail

• démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire

• impacts du droit des procédures collectives

• que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?

• actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement

• répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : bail dérogatoire

• champ d'application

• durée

• modalités de sortie

Atelier 5 : révision légale du loyer

• distinguer les révisions légales et les indexations

• maîtriser les conditions de révision légale

• éviter les pièges

C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer (1 jour)

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

• modalités de rédaction

• loyer au prix de marché

• versement d'un droit d'entrée

• clause recettes

• loyer progressif

• franchise de loyer

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

• choix de l'indice ICC / ILC / ILAT

• condition de validité

• modalités de calcul

Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer commercial

3. La fiscalité du loyer

• TVA ou CRL

• imposition du loyer

4. Modifications du loyer en cours de bail

• modification conventionnelle

• révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision

• révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce

• révision du loyer suite à la déspécialisation

Cas pratique : rédaction d'un avenant modifiant le loyer

5. Fixation du loyer du bail renouvelé

• définition de la valeur locative

• comment déterminer la valeur locative

• plafonnement : conditions et exercices de calcul

• déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse

• les cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux

• la procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : étude de situation de plafonnement et de déplafonnement du loyer


D. Charges locatives en immobilier d’entreprise et commercial (1 jour)

1. Les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

• le Code civil (connaissance des articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)

• la notion de vétusté et force majeure

• les législations spécifiques (Code de commerce, lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989, CCH) et les décrets d’application

• les dispositions d’ordre public et les autres

• les types de baux et conventions, la référence aux articles 605 et 606 du Code civil

• les clauses relatives aux charges

• les clauses relatives aux réparations

• les évolutions de la jurisprudence

Atelier : analyse de spécimens de baux commerciaux et/ou de baux Code civil

2. Charges et dépenses liées à la chose louée

• taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises

• charges à caractère locatif engagées par le bailleur

• charges de gestion

• assurance

3. Charges de l’immeuble multi-occupants

• immeuble ou ensemble immobilier en mono-propriété

• ensemble immobilier en copropriété

• ensemble immobilier divisé en surface ou en volume – ASL et AFUL, unions de syndicats

• ensembles organisés en plusieurs niveaux d’ASL, AFUL et copropriété

Atelier : analyse de cas d’ensembles immobiliers complexes

4. La répartition des charges de l’immeuble multi-occupants

• le cas de la copropriété

• pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la mono-propriété : le concept d’utilité

• répartition contractuelle et principe d’équité

• comment le bailleur peut modifier la répartition des charges ?

Atelier : analyse d’une répartition de charges dans un ensemble en copropriété

5. La fixation des provisions pour charges courantes

• la justification nécessaire

• comment doit être établi un budget de charges

• quand le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes

6. La régularisation des charges courantes

• le décompte de régularisation – niveau de détail minimal

• la comptabilité des charges : l’annualité, les dotations aux provisions

• la justification

Atelier : confrontation et analyse comparée de décomptes de régularisation

7. Cas de récupération de dépenses de travaux

• nécessité d’un plan pluriannuel de travaux

• enregistrer des dotations aux provisions pour grosses réparations

8. Traitement des changements de locataires

• arrêté des charges du locataire sortant

• établissement du compte d'apurement

• premières charges du nouveau locataire

Cas pratique : relever les points de vigilance lors du changement de locataire

9. Assujettissement des locations à la TVA

• assujettissement de plein droit : cas, modalités et déduction

• assujettissement sur option : conditions, modalités, conséquences

• déduction de la TVA

10. Autres impositions


E. Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial (1 jour)

1. Principes généraux de comptabilité

• partie double, comptabilité d'engagement

• comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre

• comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat

• cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés

Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants

2. Les spécificités de la comptabilité locataire

• quittancement

• comptabilité ou gestion extra-comptable

• imputation des encaissements et quittances

3. Elaborer un budget prévisionnel (annuel - pluriannuel)

• budget de charges et budget d’exploitation

• élaboration du compte de résultat prévisionnel

• les différents postes de charges et de produits

• budget entretien courant

• plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »

Cas pratique : établir le budget du poste "chauffage - climatisation"

4. Le reporting à l'asset manager ou au mandant

• le compte-rendu de gérance du property manager sous mandat

• l'analyse d'exploitation

• ratios de rentabilité et autres indicateurs

Etude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation


F. Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)

1. Règles de procédure spécifique du bail commercial

• compétence matérielle et territoriale

• règle de prescription

• procédure spécifique devant le juge des loyers

• importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire

• modes de preuves applicables

Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

2. Contentieux de l'exécution du bail

• répartition des réparations et entretien, obligations du bailleur…, le positionnement de la jurisprudence

• contentieux de la déspécialisation

• contentieux de la restitution des locaux

Cas pratique : analyse des clauses de répartition des réparations et entretien

3. Défaut de paiement des loyers et charges

• analyse des clauses loyers et charges

• mesures conservatoires

• solutions amiables pour résoudre le litige

• mise en œuvre de la clause résolutoire

• résiliation judiciaire, les règles de procédure

• contestations de charges et leur contentieux

4. Preneur en procédure collective

• prérogatives du bailleur

• délais et formalités

• procédure de contestation des créances devant le juge commissaire

• poursuite ou résiliation du bail

• incidences de la nouvelle réglementation

Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

5. Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

• fixation du loyer en renouvellement

• procédures et motifs de déplafonnement

• fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation

• droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Etude de cas : étude de formulaire et rédaction de modèle d'acte


G. Eviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure, anticiper les coûts (1 jour)

1. Fondements de l'indemnité d'éviction

• compensation financière du non-renouvellement du bail

• préjudice subi par le locataire

• indemnité d’éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

2. Procédure et règles de prescription
Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail

3. Circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité

• non-renouvellement pour motif grave et légitime

• dénégation du droit au renouvellement

• droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter…, en faire usage sans risque financier

Cas pratique : valider les situations donnant lieu ou non à versement d’une indemnité

4. Réagir face à un locataire qui se maintient dans les lieux

• séquestre de l’indemnité d’éviction, une prévention contre les situations litigieuses

• date de libération des locaux

• décompte des pénalités de retard

• mise en demeure, commandement…, l’essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits

5. Savoir utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur

• délais et forme

• obstacles à son exercice

• risques financiers

6. Comment s'évalue une indemnité d'éviction ?

• valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition…, quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?

• quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?

• documents à consulter

• date de référence à retenir pour déterminer le montant

• jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre

• valorisation du droit au bail

• compenser avec l'indemnité d'occupation

Partage de pratiques : analyse d'un dossier d'expertise ¤
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