Techniques avancées de modélisation financière des actifs ou portefeuilles d'actifs immobiliers

OBJECTIFS


▪ Savoir modéliser une transaction d'acquisition ou de financement immobilière
▪ Maîtriser les techniques de projections d'un cash flow immobilier et être capable d'analyser la performance d'actifs immobiliers
▪ Comprendre les techniques de structuration et d'analyse d'un prêt immobilier
▪ Maîtriser les différents indicateurs du risque
▪ Comprendre l'impact du financement et identifier les éléments déterminants d'une offre de financement immobiliers

ATOUTS


▪ Illustration des concepts présentés à travers des exemples, exercices et cas pratiques sur ordinateur

CONSEILLÉ AUX


▪ Investisseurs dans le secteur immobilier
▪ Banquiers juniors en financements immobiliers
▪ Analystes et gérants juniors en gestion de portefeuille d'actifs immobiliers

• PROGRAMME

Introduction
▪ Rappel de concepts de bases
▪ Investissements immobiliers
▪ Principes de financements : equity vs. dette, financements structurés vs. financements simples Éléments d'analyse d'une transaction d'acquisition ou de financement immobilier
▪ Qualité de l'actif . Qualité du cash flow : (locataires, propriétés), durées des baux, type de baux, locataires . Marché : micro / macro, type d'actif, marché locatif Vs marché de l'investissement . Résultats de la due diligence
▪ Qualité de la structure . Véhicule d'acquisition et de financement, optimisation fiscale . Financement envisageable (levier, marge, maturité, sûretés, amortissement, covenants, business model de la banque, )
▪ Business plan et stratégie de sortie . Retour attendu et stratégie d'exit (scénarios) . Business plan : asset management - actif ou passif . Injection d'equity supplémentaire : travaux, repositionnement Modélisation financière
▪ Méthodes d'analyse d'un actif ou d'un portefeuille . Granularité : actifs, zones géographiques, locataires . Qualité des locataires . Durées des baux et breaks : profil des baux / type de baux / analyse de la vacance . Préparation d'un rent roll utilisable pour la modélisation . Analyse macro Vs analyse locataire par locataire . Détermination des hypothèses clés : coûts à la charge du propriétaire, hypothèse de renouvellement des baux, hypothèse de relocations, niveaux atteignables de loyers, etc
▪ Technique de détermination rapide d'un levier financier (« dos de l'enveloppe»)
▪ Modélisation avancée d'un cash flow immobilier . Modèle déterministe Vs simulations . Lien avec le dos de l'enveloppe : résultats attendus en fonction du profil de la transaction . Analyse des résultats, test de cohérence, techniques d'isolement des erreurs . Lecture d'un cash flow
▪ Modélisation d'un prêt immobilier . Structuration : tranches, amortissements, réserves, covenants . Tableaux de performance : échéancier et ratios
▪ Du cash flow après service de la dette au retour sur equity . Autres décaissements à considérer (y compris taxe) Cas pratique : cash flow immobilier . Cas «simple » d'un actif mono locataire en région parisienne : risques à considérer . Modélisation d'un portefeuille pan-européen de plusieurs actifs (bureaux, logistique et commerces) et de plusieurs locataires (problèmes : vacance importante et / ou baux courts) . Structuration de financements pour les deux investissements considérés ; analyse de performance