Savoir Valoriser son Fonds de Commerce

I - Notion de fonds de commerce : Les éléments permettant d'estimer la valeur du fonds de commerce

• A - Les éléments corporels
• B - Les éléments incorporels
• C - Les éléments exclus
• N.B. : Évaluées à part, les marchandises (stock) sont généralement cédées avec le fonds
  

II - Facteurs de valorisation : Un fonds de commerce n'a de valeur qu'au regard de :

• A - Son chiffre d'affaires
• B - Sa rentabilité
• C - Son emplacement et la valeur des murs
• D - La valeur du loyer
• E - La tendance du marché
  

III - Les méthodes de valorisation comptables

• A - L'évaluation par l'application de barèmes fiscaux (CA année "n" + CA année "n-1" + CA année "n-2"/3) x barème = valeur du fonds
• B - L'évaluation par la rentabilité
• Excédent Brut d'Exploitation corrigé x coefficient (en fonction de l'activité) = valeur du fonds
• C - L'évaluation par l'actif cumulé (Valeur de marché du fonds - Loyer annuel effectif) x n = valeur du fonds n : multiplicateur exprimant le nombre d'années où l'on peut renouveler le bail.
• Il est généralement compris entre 3 et 9
  

IV - L'emplacement et la valeur des murs
A - Identifier le besoin de l'acheteur :

1- Est-il intéressé uniquement par l'emplacement ?
2 - Est-il intéressé par une reprise et donc une poursuite de l'activité ?

B - Penser à mettre en avant tous les aspects positifs de l'emplacement :

1 - Flux de passants
2 - Proximité des transports en communs
3 - Facilité d'accès et proximité des stationnements
4 - Ensoleillement
5 - Angle de rue
6 - Proximité d'une ou plusieurs enseignes locomotives
7 - Projets urbains futurs mettant en avant le pôle commercial

V - La valeur du loyer
A - Calcul de la valeur locative :

1 - La valeur locative est une valeur de référence qui n'équivaut pas nécessairement au prix du loyer
2 - Rechercher le prix au mètre carré
3 - Calcul de la surface pondérée

B - La valeur du loyer : calcul de la valeur théorique de droit au bail
Les Éléments de base :

• a - Bail commercial 3/6/9
• b - Durée restant à courir: 7 ans
• c - Loyer annuel: 8 000 €
• d - Superficie développée: boutique 50 m², réserves 20 m²
• Phase n° 1 : calculer la superficie pondérée des locaux
• Boutique, coefficient 1 : 40 m²
• Réserves, coefficient 0,25 : 5 m²
• TOTAL = 45 m²
• Phase n° 2 : repérer la valeur locative habituellement pratiquée dans le quartier
• Exemple: 250 €/an/m² pondéré
• On a donc: 250 € x 45 m² = 11 250 €
• Phase n°3 : calcul de "l'économie" réalisée (11 250 € - 8 000 €) x 7 ans = 22 750 €
  

VI - Conclusion
Des corrections peuvent être apportées :

• En fonction d'une bonne ou mauvaise situation commerciale
• D'une destination des locaux "tous commerces"
• Le prix final résultera toujours d'une discussion entre les parties
  

VII - Les autres éléments incorporels
Ils sont nombreux :

• La clientèle, le nom commercial et l'enseigne
• Les licences, les autres éléments incorporels
• L'immeuble, les créances et les dettes ne sont pas inclus dans le fonds de commerce
  

VIII - Préparer la vente et valoriser votre fonds en réalisant une fiche de présentation du fonds
Les points suivants pourront être indiqués :

• L'origine du fonds et son développement depuis sa création ou son achat
• La spécialisation de l'activité: les produits ou les services proposés à la clientèle
• Les caractéristiques de la clientèle, Les perspectives de développement envisageables
• L'expérience professionnelle nécessaire pour gérer un commerce de ce type
• Un repreneur n'achète pas un passé, mais un futur

Envisager un travail comptable:

• Modification des données comptables
• Remodelage du bilan
• Ajustement du compte de résultat

Mettre son point de vente aux normes hygiène/sécurité

• La réglementation oblige le repreneur à travailler dans des locaux conformes.
• Pour vendre votre affaire, plusieurs solutions se présentent à vous :
• La vendre en l'état, avec ses imperfections et le risque de sous évaluation lors de la négociation
• Faire les travaux nécessaires de mise en conformité, avec la satisfaction de vendre une affaire « aux normes »
• Connaître les points faibles de son affaire et adapter son prix
• Pour cela un état de lieux et un accompagnement personnalisé sont nécessaires :
• Sur place, en votre compagnie
• A votre rythme, selon le temps dont vous disposez avant la mise en vente
• Et peut être des travaux à envisager...