Analyse financière des comptes de sociétés réalisant un projet immobilier

OBJECTIFS


▪ Savoir lire un compte de résultat
▪ Savoir évaluer la structure financière d'une entreprise
▪ Savoir évaluer la capacité d'une entreprise à payer un loyer
▪ Savoir évaluer la capacité d'une entreprise à acquérir des locaux (apport capacité d'emprunt bancaire)
▪ Déceler l'opportunité d'un lease-back

ATOUTS


▪ Pratique de l'analyse financière de comptes d'entreprise à partir de cas apportés par les stagiaires le jour du séminaire
▪ Pratique de l'analyse financière de comptes d'entreprise à l'usage du conseil immobilier professionnel

CONSEILLÉ AUX


▪ Conseils en immobilier - Agents immobiliers
▪ Nouveaux arrivants dans la fonction immobilière professionnelle
▪ Professionnels de l'immobilier souhaitant développer leurs connaissances de l'analyse financière des comptes d'entreprises

• PROGRAMME

Connaître et comprendre les documents comptables d'une entreprise
▪ Compte de résultat
▪ Bilan (comptabilité en prix d'acquisition, ...)
▪ Annexes (particulièrement les annexes immobilisations et amortissements)
▪ Nature d'activité, effectifs, et typologie de locaux Louer ou acheter ses murs
▪ Éléments chiffrés d'aide à la décision . Niveau des taux d'intérêts . Niveau des loyers commerciaux . Comparatif paiement d'un loyer / remboursement d'un financement Évaluer la capacité financière d'une entreprise par rapport à ses objectifs immobiliers
▪ Identifier son potentiel d'autofinancement par la trésorerie nette et par le calcul de l'apport constitué par la vente de l'immobilier actuel net de dettes s'il y a lieu
▪ Différentes formes possibles d'apports extérieurs(augmentation de capital, comptes courants d'associés)
▪ Recours à l'emprunt bancaire (capacité d'endettement, capacité de remboursement, marge de manOEuvre d'endettement à moyen et long terme)
▪ Recours au crédit-bail immobilier
▪ Critères d'accords bancaires sur la demande de crédit immobilier d'une entreprise (en direct et via une SCI)
▪ Modifications apportées par la crise . Renforcement des exigences en matière de LTV et LTC . Covenants . Augmentation des marges . Impact des nouvelles exigences des banques sur la rentabilité d'une opération pour un investisseur : modification du ROE
▪ Cas particulier de la SCI (intérêt, limites et conséquences sur l'acquisition et son financement)
▪ Cas de la SCI fiscalement transparente
▪ Autres modes de détention . Détention directe par des personnes physiques / détention par des structures assujetties à l'impôt sur les sociétés / intérêt et limite de l'option IS Évaluer la solidité financière d'une société locataire potentiel
▪ Sa rentabilité est-elle acceptable et permet-elle de payer le supplément de loyer des nouveaux locaux ?
▪ Son niveau de solvabilité est-il suffisant et l'affaire est-elle financièrement autonome ?
▪ Peut-elle assumer le poids de sa dette actuelle ?
▪ Finalement, l'affaire est-elle liquide et raisonnablement pérenne ? Lease-back immobilier : technique de gestion actif / passif
▪ Impacts sur la présentation comptable
▪ Utilité et risque pour une affaire en bonne santé
▪ Utilité et risque pour une restructuration financière Étude de cas . Évaluation de la solvabilité et de la capacité financière d'une société souhaitant louer ou acheter un bien . Évaluation de la solvabilité et de la capacité financière d'une société souhaitant s'engager dans un lease-back . Cas réels apportés par les stagiaires et traités en cours