Gestion locative : Maîtriser la réglementation et la pratique

1- Les points communs à toutes les gestions locatives

• Caractéristiques du mandat de gestion : les obligations, rémunération de l'administrateur
• La signature du bail : éviter les pièges, diagnostics à délivrer, état des lieux d'entrée
• Les obligations des parties : obligation d'entretien et de délivrance, paiement du loyer et des garanties, cession du bail et sous-location
• La fin du bail : restitution du dépôt de garantie, état des lieux de sortie, restitution du bien loué

2- Les spécificités de la gestion des baux d'habitation

• Les règles applicables en fonction du bail : notions de meublé et de résidence principale
• Les règles applicables sur les Baux d’habitation : impact de la loi du 6 juillet 1989
• Le coût d'établissement d'un état des lieux et la rémunération de l'agent immobilier

3- Anticiper les contentieux dès la signature du bail d'habitation

• Le choix du locataire et la lutte contre les discriminations : les pièces justificatives
• Obligation de délivrance d’un logement décent : notion de décence du logement, conséquences pour le bailleur
• Les risques locatifs : dépôt de garantie, de la caution, de la GUL, GRL et de la GIL
• Rédaction du contrat de bail : co-titularité du bail, clauses autorisées et interdites, notion de surface habitable, les diagnostics

4- Maîtriser l'exécution du bail d'habitation

• L’établissement et la révision du loyer : nouvelles règles applicables
• Les charges récupérables : charges récupérables et paiement
• Les pertes, les dégradations et les réparations locatives
• Les travaux et aménagements réalisés par le locataire

5- Gérer la fin du bail d'habitation

• Le droit au renouvellement et la tacite reconduction
• L’abandon de domicile, le décès et le divorce du locataire
• Le congé donné par le locataire, le congé donné par le bailleur : forme, préavis, mentions obligatoires
• Les dispositions particulières relatives à l'état des lieux
• La restitution du dépôt de garantie : le moment de la restitution et retenues possibles
• Le contentieux du bail : la résiliation conventionnelle et judiciaire du bail, l'expulsion du locataire

6- Les spécificités de la gestion des baux commerciaux

• Le champ d'application du bail commercial
• Les conditions d'application du statut des baux commerciaux
• Les baux échappant au statut des baux commerciaux : le bail dérogatoire, conventions d'occupation précaire

7- Maîtriser l'exécution du bail commercial

• Le loyer initial et en cours de bail : fixation du loyer, révision triennale, indexation, choix des indices, hypothèses de déplafonnement du loyer, clause d'échelle mobile
• Le pas-de-porte, le droit d'entrée, le dépôt de garantie et les autres charges financières
• Le sort du bail en cas d'impayés de loyers
• L’activité pouvant être exercée dans les locaux et les hypothèses de changement d'activité par le locataire
• La réparation et l'entretien des locaux entre le locataire et le propriétaire
• La cession du droit au bail, la sous-location, la cession des locaux commerciaux

8- Gérer la fin du bail commercial

• La durée du bail commercial : durée initiale, tacite prolongation, conséquences sur le loyer, le congé du locataire et du bailleur
• Le droit au renouvellement : conditions, renouvellement, procédures à suivre, indemnité d'éviction
• Le droit au renouvellement du bail : conditions de refus et de contestation, droit de repris du bailleur
• La résiliation du bail commercial par le jeu d'une clause ou par décision de justice

9- Les spécificités de la gestion des baux professionnels

• Les activités concernées par ce bail
• Les règles applicables au bail professionnel : durée, délivrance du congé, préavis, possibilité d'opter pour le régime des baux commerciaux.
• Rédaction des principales clauses : répartition des travaux et des charges, garanties de paiement, fixation et révision du loyer, cession et sous-location.